Imaginons l’appel. L’annonce est en ligne depuis deux jours, un acheteur a repéré le balcon et la vue sur la digue, et il pose trois questions avant même de proposer une date : l’étiquette énergie, le mode de chauffage, le montant des charges. Vous habitez Lyon, l’appartement est à plusieurs heures de route, et vous n’avez rien sous la main. Vendre un logement de vacances se prépare à distance, bien avant les visites, et la réglementation fixe une partie de l’ordre des opérations.
Le DPE se fait avant l’annonce, pas chez le notaire
On imagine volontiers régler les diagnostics au moment du compromis. Pour le diagnostic de performance énergétique, c’est trop tard : le classement énergie du logement doit figurer dans l’annonce elle-même. Sans DPE, l’annonce n’est pas conforme. C’est donc le premier rendez-vous à caler.
Pour un appartement de vacances, ce rendez-vous pose une difficulté pratique : le diagnostiqueur doit entrer dans le logement et relever ses équipements. Quand on vit loin, il faut quelqu’un pour ouvrir : voisin de palier, gardien ou agence qui gère les locations d’été. Profitez de ce passage pour faire réaliser tout le dossier en une seule visite, par un professionnel certifié pour chacun des diagnostics.
Une bonne nouvelle au passage : l’audit énergétique exigé pour la vente de certaines maisons très énergivores ne s’applique pas à un lot de copropriété. Pour un appartement, côté énergie, le DPE suffit.
Ce que l’âge de l’immeuble et sa situation imposent
La liste dépend de la date de construction, de l’ancienneté des installations et de l’emplacement du logement. Pour un lot de copropriété, elle se lit ainsi :
- le DPE, dans tous les cas ;
- le constat de risque d’exposition au plomb, si le logement a été construit avant 1949 ;
- le repérage de l’amiante dans les parties privatives, si le permis de construire de l’immeuble a été délivré avant le 1er juillet 1997 ;
- les diagnostics électricité et gaz, pour les installations intérieures de plus de 15 ans ;
- l’état des risques, qui recense les risques naturels et technologiques auxquels le bien est exposé ;
- l’état relatif aux termites, si l’immeuble se trouve dans une zone délimitée par arrêté préfectoral ;
- le mesurage de la surface privative « loi Carrez ».
Deux d’entre eux méritent une lecture attentive. L’état des risques, d’abord : sur une commune littorale, c’est là qu’apparaissent, le cas échéant, les risques liés à la mer, et un acheteur sérieux le lit avant de faire une offre. Mieux vaut l’avoir lu avant lui. Le mesurage Carrez, ensuite : ne recopiez pas la surface de votre acte d’achat. Une mezzanine créée ou une loggia fermée depuis peuvent modifier le calcul, et une surface surestimée au-delà de la marge tolérée par la loi permet à l’acquéreur de demander une baisse du prix après la vente.
Un oubli coûte plus cher qu’un diagnostic
L’ensemble forme le dossier de diagnostic technique, annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique. Si le constat plomb, le repérage amiante, l’état termites ou les diagnostics électricité et gaz manquent le jour de la signature alors qu’ils étaient dus, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés pour les défauts que ces documents auraient dû signaler. La clause de non-garantie habituellement prévue dans l’acte cesse alors de le protéger sur ce point.
Vérifiez aussi les dates. Certains diagnostics ont une durée de validité courte et doivent encore être valables à la signature. Et si vous avez gardé le DPE réalisé lors de votre propre achat, ne le ressortez pas sans contrôle : la méthode de calcul a été revue en profondeur et les DPE les plus anciens ne sont plus valables.
Les documents de la copropriété, à réclamer tôt au syndic
Dès la promesse, l’acquéreur doit recevoir une série de documents sur la copropriété, et une vente prend vite du retard quand on les réclame tard. Rassemblez-les avant les premières visites :
- le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, avec leurs modificatifs ;
- les procès-verbaux des dernières assemblées générales ;
- la fiche synthétique de la copropriété et le carnet d’entretien de l’immeuble ;
- le montant des charges payées sur les derniers exercices et les sommes appelées pour des travaux déjà votés.
Lisez les procès-verbaux avant l’acheteur. Dans une résidence de bord de mer, le sel et le vent usent façades et garde-corps, et le ravalement revient souvent à l’ordre du jour. Si des travaux ont été votés, il vaut mieux l’annoncer d’emblée et en tenir compte dans la négociation que laisser l’acquéreur le découvrir au compromis.
Location saisonnière, meubles et prix
Si l’appartement a été loué à des vacanciers, gardez la trace de la déclaration de meublé de tourisme faite en mairie et vérifiez ce que le règlement de copropriété dit de cette activité : un acquéreur qui compte poursuivre la location posera la question. Si le bien est vendu meublé, dressez la liste du mobilier cédé. Annexée à l’acte, elle permet d’en distinguer la valeur dans le prix. Joignez enfin les factures des travaux récents : elles justifient un bon DPE et montrent un logement entretenu.
Reste le prix, qu’aucun de ces documents ne fixe. Pour un appartement de station, il se raisonne à l’échelle de la commune et de ses voisines, pas du département. Sur la Côte d’Opale, par exemple, les analyses publiées sur grand-site-immobilier.fr mettent Wissant en regard de Wimereux, d’Ambleteuse ou de Boulogne-sur-Mer, parce que deux communes voisines n’affichent pas forcément les mêmes prix.
Un dernier conseil, que vous vendiez seul ou avec une agence : numérisez chaque pièce dès que vous la recevez et classez-la dans un dossier partagé. Le jour où une offre arrive, vous transmettez tout au notaire dans la journée, sans reprendre la route.
